테슬라 100억 달러 태양광 공장, 텍사스서 35년간 세금 혜택 가능성
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텍사스주 포트번드 카운티 위원회가 목요일 승인한 네 가지 협정에 따르면, 테슬라가 제안한 100억 달러 규모의 ‘크리스탈 선(Project Crystal Sun)’ 태양광 공장 프로젝트는 장비에 대해 최대 35년간의 지방세 감면 혜택을 받을 수 있게 되었다.
이번 표결은 만장일치인 4대 0으로 통과되었다. 그러나 테슬라는 아직 텍사스주에 공장을 건설할 것이라고 확약하지 않았다.
세금 신고서에서 네 가지 협정으로
우리가 8월 처음 보도했듯이, 테슬라는 주 JETI 프로그램을 통해 라마 CISD(학교 지구)와 텍사스 주세무국에 10년간 학교 재산세 제한을 신청했다. 이 계획은 휴스턴 남서쪽 리치먼드 근처에 위치할 수직 통합형 태양광 공장으로, 실리콘 잉곳부터 완성된 모듈에 이르기까지 모든 제품을 생산하며 상업적 생산은 2029년 1분기를 목표로 하고 있다.
라마 CISD는 9월 학교 세금 관련 사항을 승인했다. 이어 카운티의 심사가 이어졌다.
10월 22일, 위원회 법원은 의제에 포함된 25A부터 25D까지의 항목들을 승인했다. 여기에는 제312장 세액 공제, 제381장 인센티브 협정, 세금 대체금(PILOT)을 포함하는 외국 무역 구역 협정, 그리고 ‘정산’ PILOT 협정이 포함되었다. 대안 카운티 판사 다니엘 왕은 자신의 엔지니어링 회사가 테슬라와 업무 관계를 맺고 있다는 이유로 기권했다.
각각의 협정은 테슬라의 세금 부담의 서로 다른 부분을 다루며, 이들을 합치면 수십 년에 걸쳐 적용된다.
1년부터 10년: 장비 및 재고에 대한 카운티 세금 면제
제312장 협정에 따라 테슬라의 공장 내 장비 및 기타 유형 개인 재산에 대한 카운티 재산세의 100%가 10개 세금 연도 동안 공제된다. 기본적으로 이 기간은 2029년 세금 연도에 시작되지만, 테슬라는 카운티의 승인 없이도 생산이 시작된 후 첫 해로, 늦어도 2031년까지 시작 시기를 늦출 수 있다.
테슬라의 JETI 신청서는 101억 달러를 15억 2천만 달러의 부동산과 주로 생산 장비로 구성된 86억 달러의 개인 재산으로 구분했다.
토지와 건물은 이 협정의 대상이 아니다. 협정에 따르면 토지와 건물 등 공제 대상이 아닌 모든 자산은 “항상 완전히 과세”된다.
재고는 외국 무역 구역 협정을 통해 처리된다. 테슬라의 부지는 포트 프리포트의 외국 무역 구역 제149호에 포함될 예정이며, 이는 자격 요건을 충족하는 재고에 대해 지방 재산세를 면제해 준다. 카운티가 이의를 제기하지 않는 대가로 테슬라는 공제 기간 동안 면제된 세금의 “0달러 또는 0%”에 해당하는 PILOT 납부를 하기로 동의했다.
11년부터 30년: 테슬라는 90%를 돌려받는다
공제가 종료되면 제381장 협정이 발효된다. 테슬라는 장비에 대해 카운티 세금을 납부하기 시작하며, 카운티는 20년 동안 이를 연금 형태로 90%를 돌려준다. 카운티는 나머지 10%를 일반 기금으로 유지한다.
재고도 동일한 패턴을 따른다. 공제 이후 테슬라의 외국 무역 구역 납부금은 기존에 적용되었을 세금의 10%로 상승한다.
1만 2천 개 일자리 보너스
마지막으로 고려해야 할 요소가 하나 더 있다. 테슬라가 첫 10년 동안 연속 두 해 동안 평균 1만 2천 명의 직원을 유지할 경우, 환급 기간의 첫 5년은 100% 보조금이 되며, 환급 기간은 20년에서 25년으로 연장된다.
이 조치는 협정을 프로젝트 35년까지 연장한다. 또한 이는 테슬라가 창출할 것이라고 밝힌 9,712개 일자리보다 2,288개 많은 수치다.
테슬라가 이행해야 할 사항
세금 감면을 유지하기 위해 테슬라는 2027년 6월 30일까지 건설을 시작하고, 2030년 12월 31일까지 “태양전지의 정규 상업 생산”을 시작해야 하며, 2031년 12월 31일 또는 생산 시작 후 2년 중 더 늦은 시일까지 100억 달러를 투자해야 한다. 불가항력 조항과 ‘ERCOT 지연’ 조항은 이러한 기한을 연장할 수 있다.
고용 증가는 2,500명, 5,000명, 7,500명으로 이어지며, 운영 4년차에는 9,712명의 직원이 고용된다. 평균 시간당 임금은 55달러다. 테슬라는 인원 목표의 90%인 약 8,741명을 달성하는 한 세금 감면 혜택을 전액 받는다.
과태료는 가볍다. 고용 또는 임금 목표를 1년 동안 놓치면 해당 연도의 세금 감면 혜택만 상실되며, 연속 2년 동안 실패할 경우 카운티는 계약을 해지할 수 있다. 감면된 세금의 전액 회수 및 60일 이내에 상환되지 않을 경우 최대 15%의 추가 벌금은 ‘중대한 채무 불이행’에 한정된다. 여기에는 100억 달러 투자 미달성, 건설 기한 놓치기, 공장 12개월 이상 폐쇄 등이 포함된다.
채터 381 협정에 따르면, 이전 연도의 보조금은 인원 부족으로 인해 회수되지 않는다.
카운티의 최소 보장액은 작다. 정산 계약은 포트벤드가 연간 최소 200만 달러를 받음을 보장할 뿐이며, 테슬라가 부동산에 대해 납부하는 세금의 25%, 카운티의 10% 분담금, 그리고 자유무역지역(FTZ) 지불금이 모두 이 총액에 포함된다.
규모를 비교하자면, 테슬라의 자문회사인 크롤(Kroll)은 JETI 제출 서류에서 인센티브 없이 이 프로젝트가 38년 동안 포트벤드 카운티 일반 세금으로 2억 7,650만 달러를 지불할 것으로 추정했다. 이는 2030년에 연 1,620만 달러로 정점을 찍을 것으로 예상된다. 이 추정은 토지, 건물, 장비를 하나로 묶은 것이다. 그중 장비 부분은 카운티가 대부분의 기간 동안 돌려주기로 동의한 부분이다.
최적의 거래를 찾는 과정
신청서에서는 포트벤드 부지의 경제성이 JETI 제한과 지방 세금 감면이 없는 다른 주에 있는 미명시 부지와 비교해 ‘경쟁력이 없다’고 명시한다. 경쟁 주 이름은 기밀 보충 자료에서 삭제되었다.
어떤 문서도 생산 능력을 명시하지 않는다. 신청서에 인용된 유일한 큰 숫자는 1월 다보스에서의 일론 머스크 발언이다. “스페이스X와 테슬라 팀은 각각 미국에서 연간 100GW의 제조 태양광 발전을 구축하기 위해 노력하고 있다.”
비교를 위해, Qcells는 조지아주 카터빌에 위치한 잉곳부터 모듈까지의 캠퍼스에 25억 달러를 투자하고 있으며, 여기서 3.5GW 셀 라인이 올해 생산을 시작했다. 크리스탈 선(Crystal Sun)의 예산은 그 4배다.
테슬라는 이런 상황을 이미 겪어봤다. 뉴욕은 테슬라의 태양광 사업을 위해 버팔로 공장에 9억 5,000만 달러를 지출했으며, 태양광 계획이 무산되자 테슬라는 오토파일럿을 위한 데이터 레이블링을 포함해 고용 요구사항을 충족하기 위해 태양광 외의 다른 사업으로 전환했다. 테슬라는 지난해 버팔로에서 새로운 태양광 패널 생산을 발표하기도 했다.
일렉트릭의 견해
우리는 이 공장이 설립되기를 바란다. 자체 잉곳, 웨이퍼, 셀, 모듈을 생산하는 미국 공장은 드물며, 이는 테슬라 비즈니스 중 AI 기반의 ‘아주 풍부한 풍요’ 전환 이전에 언급했던 사명과 여전히 부합하는 몇 안 되는 부분 중 하나다.
하지만 미국 기업들은 세금 감면을 좋아한다. 테슬라는 10년 동안 프로젝트의 대부분을 차지하는 86억 달러의 장비에 대해 카운티 세금을 내지 않는다. 다음 20년 동안은 그 중 90%를 돌려받는다. 그 대가로 카운티가 보장받는 최소 금액은 100억 달러 규모의 공장에 대해 연간 200만 달러에 불과하다. 게다가 테슬라는 아직 오겠다는 말도 하지 않았다.
이것이 현재의 입지 선정 방식이다. 기업들은 신청서를 제출하고 여러 주로부터 제안을 수집하며, 가장 높은 제안을 한 카운티가 승리한다. 포트벤드 경제개발국장인 카를로스 구즈만은 ABC13에 이러한 협정 없이는 카운티가 고려 대상에서 제외되었을 것이라고 말했다. 이에 반박하기 어렵고, 바로 이것이 이러한 거래가 점점 더 풍요로워지는 이유다.
보호 조치는 미미하다. 나쁜 해 한 해가 테슬라에게 휴식 기간 한 해를 날려버리며, 과거의 보조금들은 인력 부족으로 인해 회수되지 않을 수 있다. 비록 군의 목표가 명확히 장기 고용에 있는 상황에서도 말이다.
그런데 장비 문제가 있다. 로이터통신은 3월 테슬라가 29억 달러 규모의 중국산 태양광 장비를 구매하기 위해 협상 중이라고 보도했으며, 테슬라의 공급망은 이미 중국 공급업체들 간의 특허 분쟁에 휘말려 있다.
주 정부는 여전히 학교세 면제 조항에 대한 승인을 내려야 한다. 그 이후에는 테슬라의 몫이다. 테슬라는 실제로 텍사스에서 공장을 짓고 있는 것인가, 아니면 포트벤드의 제안이 다른 주에 대한 협상 카드에 불과한 것인가? 내가 듣고 있는 바로는, 테슬라는 휴스턴 인근 지역 입지를 확고히 하고 있는 것 같다.
테슬라는 2029년까지 텍사스에서 태양광 패널 생산을 시작하려 하지만, 집에 태양광을 설치하기 위해 그토록 오래 기다릴 필요는 없다. 지난해 전기 요금이 거의 10% 상승했고 앞으로도 계속 오를 것으로 예상됨에 따라, 태양광으로 전환하는 것은 상승하는 비용으로부터 자신을 보호하는 가장 좋은 방법 중 하나다. 리스 및 전력구매협정(PPA) 옵션을 통해 초기 비용 없이 즉시 절약을 시작할 수 있다. 최고의 거래를 찾고 싶다면 에너지세이지(EnergySage)를 확인해 보라. 수백 명의 사전 심사된 설치업체들이 당신의 사업을 위해 경쟁하는 무료 서비스로, 혼자 진행할 때보다 20~30%를 절약할 수 있다. 설치업체를 선택하기 전까지는 영업 전화가 없다. 여기서 무료 견적을 받아보라.
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📄 원문 (English)
Tesla’s proposed $10 billion “Project Crystal Sun” solar factory in Texas could get up to 35 years of local tax breaks on its equipment, according to the four agreements Fort Bend County commissioners approved on Thursday.
The vote was 4-0. And Tesla still hasn’t committed to building the plant in Texas.
From a tax filing to four agreements
As we first reported in August, Tesla applied for a 10-year school property tax limitation under the state’s JETI program, through Lamar CISD and the Texas Comptroller. The plan is a vertically integrated solar plant near Richmond, southwest of Houston, that would make everything from silicon ingots to finished modules, with commercial production targeted for Q1 2029.
Lamar CISD approved the school tax piece in September. The county was next.
On October 22, the commissioners court approved items 25A to 25D on its agenda: a Chapter 312 tax abatement, a Chapter 381 incentive agreement, a foreign trade zone agreement with a payment in lieu of taxes (PILOT), and a “true up” PILOT agreement. Interim County Judge Daniel Wong abstained because his engineering firm has worked with Tesla.
Each agreement covers a different slice of Tesla’s tax bill, and together they run for decades.
Years 1 to 10: no county tax on equipment or inventory
The Chapter 312 agreement abates 100% of county property taxes on Tesla’s equipment and other tangible personal property at the plant for 10 tax years. The clock starts in tax year 2029 by default, but Tesla can move it to the first year after production starts, as late as 2031 without needing the county’s approval.
Tesla’s JETI application splits the $10.1 billion into $1.52 billion of real property and $8.6 billion of personal property, mostly production equipment.
Land and buildings aren’t part of the deal. Anything that isn’t eligible for the abatement, including the land and buildings, stays “fully taxable at all times,” according to the agreement.
Inventory goes through the foreign trade zone deal instead. Tesla’s site would be part of Port Freeport’s Foreign-Trade Zone No. 149, which exempts eligible inventory from local property tax. In exchange for the county not objecting, Tesla agreed to make PILOT payments, set at “zero dollars or 0%” of the forgone taxes for as long as the abatement is in effect.
Years 11 to 30: Tesla gets 90% back
When the abatement ends, the Chapter 381 agreement takes over. Tesla starts paying county taxes on its equipment, and the county pays 90% of them back as an annual grant for 20 years. The county keeps 10% for its general fund.
Inventory follows the same pattern. After the abatement, Tesla’s FTZ payment rises to 10% of the taxes that would otherwise apply.
The 12,000-job bonus
There’s one more lever. If Tesla averages at least 12,000 employees for any two consecutive years during the first decade, the first five years of the rebate period become a 100% grant, and the rebate period stretches from 20 to 25 years.
That pushes the agreement out to Project Year 35. It’s also 2,288 jobs above the 9,712 Tesla says it will create.
What Tesla has to deliver
To keep the tax breaks, Tesla has to start construction by June 30, 2027, begin “regular commercial production of solar cells” by December 31, 2030, and invest $10 billion by the later of December 31, 2031 or two years after production starts. Force majeure and “ERCOT Delay” provisions can extend those dates.
The jobs ramp is 2,500, 5,000, 7,500, then 9,712 employees by the fourth year of operations, with an average compensation of $55 per hour. Tesla gets the full abatement as long as it hits 90% of the headcount target, which is about 8,741 people.
The penalties are mild. Missing a jobs or wage target for one year only costs Tesla that year’s break, and two misses in a row lets the county terminate the agreement. Full recapture of abated taxes, plus a possible 15% penalty if they aren’t repaid within 60 days, is reserved for “Material Defaults” like missing the $10 billion investment, blowing the construction deadlines or abandoning the plant for 12 months.
Under the Chapter 381 deal, grants from earlier years can’t be clawed back for a headcount shortfall.
The county’s floor is small. The true-up agreement only guarantees that Fort Bend collects at least $2 million a year, and 25% of the taxes Tesla pays on its real property, the county’s 10% share and the FTZ payments all count toward that total.
For scale, Tesla’s own consultant, Kroll, estimated in the JETI filing that the project would pay $276.5 million in Fort Bend County general taxes over 38 years without incentives, peaking at $16.2 million in 2030. That estimate lumps land, buildings and equipment together. The equipment portion is the one the county just agreed to give back, for most of those years.
Shopping for the best deal
In its application, it says the economics of the Fort Bend site are “not competitive” with an unnamed site in another state without the JETI limitation and local abatements. The competing state is redacted in a confidential supplement.
None of the documents state a production capacity. The only big number is a quote from Elon Musk at Davos in January, cited in the application: “The SpaceX and Tesla team, both separately, are working to build to 100 GW a year of solar power in the U.S., of manufactured solar power.”
For comparison, Qcells is spending $2.5 billion on its ingot-to-module campus in Cartersville, Georgia, where a 3.5 GW cell line started production this year. Crystal Sun’s budget is four times that.
Tesla has been here before. New York spent $950 million on the Buffalo factory for Tesla’s solar business, and when the solar plans fell apart, Tesla turned to things other than solar to meet its employment requirements, including data labeling for Autopilot. Tesla did announce production of a new solar panel in Buffalo last year.
Electrek’s Take
We want this factory to happen. A US plant making its own ingots, wafers, cells and modules would be rare, and it’s one of the few parts of Tesla’s business that still lines up with the mission it used to talk about before its “awesome abundance” pivot based on AI.
But corporate America loves its tax breaks. For 10 years, Tesla pays no county tax on the $8.6 billion of equipment that makes up most of the project. For the next 20, it gets 90% of it back. In return, the county’s guaranteed minimum is $2 million a year, on a $10 billion plant. And Tesla still hasn’t said it’s coming.
That’s how site selection works now. Companies file, collect offers from several states, and the county that bids the most wins. Fort Bend’s economic development director, Carlos Guzman, told ABC13 the county “would’ve been eliminated from consideration” without these agreements. Hard to argue with that, and it’s exactly why these deals keep getting richer.
The protections are thin too. One bad year costs Tesla a year of breaks, and past rebates can’t be clawed back over a headcount shortfall, even though the county’s goal is obviously long-term employment.
Then there’s the equipment. Reuters reported in March that Tesla was in talks to buy $2.9 billion of Chinese solar equipment, and its supply chain is already caught in a patent fight between Chinese suppliers.
The state still has to sign off on the school-tax piece. After that, it’s on Tesla. Is it actually building in Texas, or is Fort Bend’s offer just leverage against the other state? From what I’m hearing, Tesla is set on the Houston-area location.
Tesla wants to start making solar panels in Texas by 2029, but you don’t have to wait that long to go solar at home. With electricity rates up almost 10% last year and expected to keep climbing, going solar is one of the best ways to protect yourself against rising costs. And with lease and PPA options, you can do it with zero upfront cost and start saving immediately. If you want to find the best deal, check out EnergySage. It’s a free service with hundreds of pre-vetted installers competing for your business, so you save 20 to 30% compared to going it alone. No sales calls until you pick an installer. Get your free quotes here.
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